Татьяна Осокина 4 193

Казанский домоустрой. Как выстроить отношения с жильцами и победить ОДН

Все материалы сюжета Коммуналка: вопросы, ответы и практические советы

Сфера ЖКХ традиционно позиционируется негативно. Долги, хамство УК, недоремонт – такова основная суть претензий большинства жителей. Но есть и положительный опыт

Фото Руслана Ишмухаметова. / АиФ-Казань

О нём мы поговорили с Радиком Халиуллиным, заместителем гендиректора по техническим вопросам УК «Гранит-дом», членом Ассоциации предприятий малого и среднего бизнеса РТ.

УК нового формата 

- Радик Ханифович, каких принципов в работе придерживаются в УК?

- Самый главный принцип – выстраивание отношений, которые были бы удобны собственникам. Зачастую проблемы возникают из-за нежелания УК общаться с жильцами. Но обратная связь необходима! За каждым домом у нас есть ответственный со стороны УК, который каждое утро проходит по своим домам. Проверяет состояние контейнерных площадок, двора, подъездов, общается с жителями. Есть старшие по домам, с которыми мы согласовываем все мероприятия и работы по качеству текущего ремонта. Один раз в три месяца проводится собрание, раз в полгода - отчётное собрание о проделанной работе. 

Справка
УК «Гранит-дом» появилась в 2011 году. В управлении находятся 11 домов. Спустя два года компания завоевала 3-е место в конкурсе на лучшую организацию по управлению жилыми домами в Татарстане. В этом году компания одной из первых успешно прошла лицензирование. УК – почетный член Фонда поддержки предпринимательских инициатив (г. Москва).

- Но у вас всего 11 домов, а если их будет больше? 

- Не вижу в этом проблемы. Можно составить график посещения домов. Не нужно бояться людей, закрываться от них, надо самим выходить и общаться. Жители зачастую не знают норм и правил эксплуатации жилого фонда, нам приходится их разъяснять и показывать на конкретных примерах. Это основа управления ЖКХ, и неважно 1млн кв. м или 15-20 тыс. 

Снизить потери 

- Знаю, что вам удалось добиться существенного снижения ОДН. Как?

- Мы провели энергоаудит всех домов вместе с инструментальным обследованием, тепловизионной съёмкой, а также проверили состояние не только общедомовых, но и квартирных счётчиков, а где-то установили приборы учёта. В энергопаспорте были даны рекомендации по снижению потерь. В соответствии с ними мы составили график работ текущего ремонта. Протечки по воде ликвидировали, в общежитии на ул. Меховщиков, 7, постепенно за счёт средств текущего ремонта заменили задвижки и краны по водоснабжению и отоплению. Но выявили и нарушения – некоторые собственники и арендаторы нежилых помещений незаконно подключились к сетям водоснабжения и электричества. Всё это было приведено в порядок. Существенными были потери по электричеству в местах общего пользования. В подъездах мы поставили датчики движения, что дало экономию. 

- Но разве лампочка в подъезде много потребляет? 

- Казалось бы, нет. Но если их много? Мы сотрудничаем с УК «Уютный дом» и приобретаем у них недорогие светодиодные светильники, которые они производят. Такие лампы прослужат дольше. Кроме этого, заменили и светильники уличного освещения. 

Решать – собственникам 

- Вы используете деньги не только текущего, но и капитального ремонта… 

- Да, некоторые дома приняли решение копить деньги на спецсчёте дома в банке, и часть денег из него мы уже используем, естественно, с разрешения собственников. Жильцы сами решают, на что средства надо потратить уже сейчас, а что оставить на следующий период.

- Получается «перекрёстного субсидирования» одного дома другим, как в целом по Казани, у вас нет?

-  Нет, и это невозможно, ведь есть неплательщики. У компании сейчас долг в размере 2,9 млн рублей (хотя есть и переплата по некоторым позициям), тогда как собственники нам должны 3,6 млн руб. 700 тыс. руб. - деньги, которые мы недополучили, чтобы оказать ещё более качественные жилищные услуги. 400 тыс. руб. уже переданы на взыскание судебным приставам. 

- То есть, если все собственники будут платить добросовестно, собираемых денег хватит на всё? 

- Я считаю, что городские тарифы, по которым и мы работаем, экономически обоснованны, но приняты с небольшим запасом, то есть «усреднены» к общему объёму площади жилого фонда города. Эта финансовая подушка безопасности, которая позволяет иметь чуть немного больше денег на расчётном счёте, которые мы могли бы использовать при возникновении аварийных ситуаций. Так, в доме по ул. Большой Красной, 48, с индивидуальным отоплением долгое время не чистили вентканалы. С наступлением отопительного периода пришлось экстренно сделать это и привести в норму системы вентиляции и дымоходов. 

Когда делаем отчёт, жители дома видят, сколько и на что мы потратили. На некоторые виды работ, я не скрываю, приходится вкладывать деньги, взятые взаём у учредителей. 

Если же у дома остаются свободные деньги, можно решать вопрос с благоустройством придомовой территории, сделать беседки во дворах, установить ограждения для зелёной зоны, привести в порядок дворовые проезды. Если свободных денег нет, но жители хотят более комфортной инфраструктуры, на общем собрании они могут проголосовать за введение дополнительного сбора. 

В центре города надо создавать систему «Безопасный город» (видеонаблюдения), чтобы было меньше хищений, порчи автотранспорта. Собственники готовы сегодня собрать даже дополнительные деньги на видеонаблюдение. Хотя, конечно, находятся и такие, кто не готов платить…

- Вы награждены почётным знаком Фонда поддержки предпринимательских инициатив за качество управленческих решений. В чём они состоят?

- Новые управленческие решения рождаются спонтанно, в процессе управления. Мы, например, начали страховать дома на 500 тыс. рублей на год, на случай аварийных ситуаций – всевозможных протечек и поломок. Половина домов уже застрахована.

- Как планируете развиваться дальше? 

- Развитие видим в интерактиве с жителями, чтобы люди видели, как идут начисления в режиме онлайн, могли обратиться к нам лично или по электронной почте и получить ответ. Готовится к запуску сайт управляющей компании, на нём будет возможность онлайн-оплаты ЖКУ. Также наладили взаимодействие с системой «Открытая Казань». Заявки от жителей передаются нам на исполнение. 

В дальнейшем хотели бы управлять не десятком домов, а 30 или 50. Точка безубыточности достигается, когда в управлении находится не менее 100 тыс. кв. м. Мечтаем приобрести технику, которая бы могла чистить придомовую территорию и зимой и летом. В целом мы за качественное развитие, в результате которого бы создавалась более современная инфраструктура для собственников конкретного дома. 

Мнение эксперта 

Геннадий Сомов, председатель Союза домовых комитетов Казани: 

- Я получал очень много обращений от жителей дома по ул. Меховщиков: «Помогите, жить невозможно». Все сети сгнили, первый этаж разбит. Я порекомендовал УК «Гранит-дом». Жители сами их выбрали. Конечно, в первое время было много нареканий – люди думали, что им всё сделают одновременно, но столько денег нет. На сегодня сняты самые острые проблемы – заменены трубы, окна в подъездах, приведена в порядок электрика, сейчас занимаются крышей. Хотелось, чтобы и сами жители бережнее относились к дому. 

Мнение жителей

Ильгиз Саляхутдинов, ул. Меховщиков, 7: 

- Общежитие у нас построено для работников «Мелиты» в 1974 г. Дом проблемный, трубы гнилые, постоянно какие-то поломки. Новая компания работает три года уже. Лампочка перегорела – махом приходят и меняют, оперативно устраняют засоры, меняют кран-буксы, которые у нас чуть ли не каждый день ломаются. Поменяли нам стояки ГВС, окна в подъезде заменили на пластиковые, на очереди второй подъезд. 

Ирина Арсентьева, старшая по дому на ул. Зорге, 23: 

- Мы начали работать с УК с июля прошлого года, и большинство жителей ею довольны. До этого у нас было ТСЖ и завышенные тарифы. Сейчас мы работаем по городским тарифам, и я за эти полгода заплатила на 7 тысяч руб. меньше. За 6 мес. нашему дому сделали такой объём работ, которого мы никогда не видели. Входные группы, подъезды, уличное освещение. Заменили ливнёвку – до этого 6-й подъезд каждый год топило с крыши и до второго этажа. Работы, конечно, ещё много – нужно менять отопление, укутывать теплотрассы, проходящие по подвалу, нужно менять стояки. Работы идут планомерно. 

Оставить комментарий
Вход
Комментарии (4)
  1. Antikorupcia
    |
    21:03
    16.06.2015
    0
    +
    -
    А есть еще одна интересная статья «Управление жилым фондом», в которой заложена заработная плата сотрудников, налоги, канцтовары, интернет и т.д. Как мы все знаем в УК Гранит-Дом есть следующие сотрудники (посчитаем примерно их зарплату): Директор – 30 000 Заместитель директора – 25 000 Главный бухгалтер – 25 000 Бухгалтер – 20 000 Главный энергетик – 20 000 Главный инженер – 20 000 Юрист – 20 000 Делопроизводитель – 15 000 Аварийная служба (ну возьмем человека 3 по 15 000 руб.) – 45 000 ИТОГО: 220 000 рублей в месяц умножаем на 12 месяцев = 2 640 000 рублей 2 640 000 умножим на 30% (налоги от ФОТ) = 792 000 рублей Получается ВСЕГО в год зарплата плюс налоги 3 432 000 рублей, а если посмотрим начисление за 2014 год по статье «Управление жилым фондом» 759 672 руб. Разница 2 672 328 рублей. И ОТКУДА У НИХ ДЕНЕЖКИ НА ЗАРПЛАТУ? Ну и на последок не забудьте обратить внимание на такую статью как «Прочие расходы на квадратный метр», начислено 654 228 руб. (с каждой квартиры копейки, а сумма набирается приличная, на машину хватит), и на статью «Земельный налог», давно ли Управляющие компании стали начислять налог на землю! А за 2013 год наша прозрачная УК Гранит-Дом размещает отчет только за один дом по Меховщиков 7 (общежитие), а где же новые дома, в которых текущие ремонты вообще не требуются и не проводятся. Хотя за 2014 год на текущий ремонт собрано примерно 2 500 000 рублей. ТАК И ГДЕ ЖЕ ВСЕ НАШИ ДЕНЬГИ, СОБСТВЕННИКИ? Все данные можно просмотреть на сайте Мониторинга жилищного фонда Республики Татарстан (mgf.tatar.ru), где отчитываются все Управляющие организации.
  2. Antikorupcia
    |
    21:04
    16.06.2015
    0
    +
    -
    Если взять отдельно статьи водоснабжение и канализация, то получается очень интересная ситуация: начислено жильцам за 2014 год – 1 588 774 руб., оплатили жильцы за 2014 год – 1 543 678 руб., перечислено Водоканалу за 2014 год (расход) – 1 597 705 руб., задолженность жильцов на 01 января 2015г. (исходящее сальдо) – ВСЕГО 250 986 руб., тогда почему же МУП «Водоканал» в марте 2015г. подает в суд на УК на задолженность за 2014 год в размере 476 815 руб. (можно просмотреть на сайте Арбитражного суда kad.arbitr.ru). Ни кажется ли Вам, что в отчете все цифры НАРИСОВАННЫЕ! А вот дальше еще интересней, если просмотреть данные по сведениям о выполняемых работах в разрезе каждого дома, то наблюдается следующая картина: НЕПОНЯТНО ДЛЯ ЧЕГО СОЗДАВАЛАСЬ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГРАНИТ-ДОМ, если как отчитывается УК, уборкой придомовой территории и уборкой внутридомовых мест общего пользования в каждом доме занимается ТСЖ "Большая Красная,48". И теперь посчитаем начисленную сумму (содержание двора, уборка гаража, содержание контейнерных площадок) – 906 688 руб.; (уборка подъезда) – 694 418 руб., и все это за 20418 кв. м. И если еще взять во внимание что придомовая территория постоянно грязная. А денежные средства собственников по данным УК на сайте Мониторинга жилищного фонда по статье «Капитальный ремонт жилых зданий» перечисляются ТСЖ "Волга,15", которая являлась ТСЖ дома которого в данный момент обслуживает Гранит-Дом (ул. Рихарда Зорге, д. 23). НЕ ПОХИЩЕНИЕ ЛИ ЭТО ДЕНЕГ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ДОМОВ.
  3. Antikorupcia
    |
    21:06
    16.06.2015
    0
    +
    -
    Опыт обращения в фирму: Негативный Давайте проанализируем бухгалтерский баланс за 2014 год отчитавшейся ООО «Управляющая компания «Гранит-Дом» на Информационном портале Мониторинга жилищного фонда Республики Татарстан (https://mgf.tatar.ru/index.htm/management-companies/showCompany?company=1758). Если сложить суммы по статьям ресурсоснабжающих организаций (электроснабжение, газ, отопление, вода, канализация), получается следующая ситуация: начислено жильцам за 2014 год – 9 841 332 руб., оплатили жильцы за 2014 год – 9 081 859 руб., перечислено ресурсоснабжающим организациям за 2014 год (расход) – 10 071 362 руб., задолженность жильцов перед УК на 01 января 2015г. (исходящее сальдо) – 2 382 900 руб.;  однако 25 апреля 2015 года представители УК отчитываются перед жильцами по состоянию на 02 апреля 2015г., о задолженности перед ресурсоснабжающими организациями в сумме 2 940 294 руб.; и о задолженности собственников жилых и нежилых помещений 3 693 960 руб., и о прибыли в 753 666 руб. Так как же УК за 3 месяца накопила задолженность перед ресурсоснабжающими организациями в размере 2 940 294 руб., если жильцы должны всего 759 473 руб. (разница начислено жильцам 9 841 332 руб. и оплатили жильцы 9 081 859 руб.); и где они взяли лишний 1 000 000 рублей для оплаты ресурсоснабжающим организациям в 2014 году, (оплатили жильцы 9 081 859 руб., перечислено ресурсоснабжающим организациям 10 071 362 руб.), не с тех ли наших денежек которые мы оплачиваем на содержание и ремонт наших домов. А теперь вспомним лозунг УК Гранит-Дом (Прозрачность, отдельные счета на каждую услугу, отсутствие перекидок по статьям услуг).
  4. Antikorupcia
    |
    21:16
    16.06.2015
    0
    +
    -
    Читать сообщения надо с 3 по 1 вверх. Дополнительная информация http://gis-zkh.ru/Kompaniya/ooo-upravlyayushhaya-kompaniya-granit-dom http://granit-dom.tatre.ru/
Все комментарии Оставить свой комментарий
Самое интересное в регионах